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如何对二手房进行房价估算?
[ 编辑:sxzdfc | 时间:2013-12-14 15:58:59 | 浏览:760次 | 来源: | 作者: ]

【案例】
李女士相中一套二手房,但是卖家要价与李女士的期待值相去甚远,她觉得很困惑,这房子是否值这么高的价格?

【为您支招】
日常生活中,购房者可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例进行对照,对自己的房屋进行粗略的评估,避免因价格预估太高而导致房屋难以出手,也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。

针对房地产买卖的自我评估,专业人士建议有如下估算方法:
楼龄折旧,每年-2%;房屋结构,功能低-10%;楼层,顶楼-5%,次底层与次顶层-3%,中间层+3%;朝向,朝向价值从高到低:东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则-5%;教育区域,有重点中小学+15%;有电梯的二手房相对同质量楼盘每平方米有几百到千元的落差;小区配套,无小区配套则-5%;物业管理,无物业管理则-5%。房屋折旧因素包括房屋成新度、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修等。

以一套某中小学区域55平方米的两居室学区房为例:建筑年代为1988年,楼层为4/6,有小区和物业,朝向为西,双气,普通装修。

折旧率:混合一等结构房屋的折扣期限是50年,年折旧率为2%,即16年×(-2%)=-0.32;

楼层:一层为-2%;二层为0,三、四层为+2%,五层为+1%,顶层为-2%。高层:一层为-3%;二层为-2%,三层为-1%,四、五层为0,六层及六层以上为+1%,顶层为-3%,本套房屋应该是+2%;

朝向:朝向也会对价格产生一定的影响;东向为0,南向为+2%,西向为-1%,北向-2%,因此这套房屋应该是-1%;

重点中小学区:+15%。

以当地商品新房的均价16500元/平方米为标准,估算出该房产价格为:16500-16500×0.32+16500×2%-16500×1%+16500×15%=13860(元/平方米)。

因此得出该房屋的成交单价应在13860元。


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